根据物权法的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力未经登记不发生效力但法律另有规定的除外”。
登记生效主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外，还必须进行登记，否则不产生抵押权成立之效力。
即登记具有决定不动产物权设立、移转、变更或者消灭能否生效的效力。债权人和抵押人签订了房屋抵押合同而未办理抵押登记，故不动产抵押权并未设立，债权人自然无权要求对该房屋行使抵押权。
物权法规定：设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”房屋未办理抵押登记不影响房屋抵押合同的效力。对合同效力与物权效力的区分作出原则规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。
登记是针对特权的变动而采取的一种公示方法，是否登记并不影响合同的效力。对于抵押合同的效力，该依据合同法来判断而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。
如果合同具备法律规定的生效要件则应该认为合同关系已经生效当事人应受合同的约束。违约者应该承担违约责任。
综上，房屋抵押合同为要式合同，该合同并未直接产生抵押权这一担保物权，而是必须办理房屋抵押登记后才能设立抵押权，房屋抵押应当到有关主管部门办理抵押登记，只有这样抵押权才有效。
但未办理登记并不影响抵押合同的效力。如果抵押合同有效，债权人可依据合同追究对方的违约责任。
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